SchäV

640.12

Verordnung des Regierungsrates über die Steuerschätzung der Grundstücke

(Schätzungsverordnung; SchäV)

vom 24.11.1992 (Stand 08.08.2020)
1. Allgemeine Bestimmungen
§ 1
Begriff
1

Gegenstand der Bewertung sind die Grundstücke im Sinne von Artikel 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB)[1].

§ 2
Umfang der Schätzung
1

Bestandteile und Einrichtungen, die zum Grundstück gehören, werden mit diesem zusammen bewertet.

§ 3
Gesamthafte Neuschätzung
1

Jedes nichtlandwirtschaftliche Grundstück im Sinne von § 1 wird in der Regel alle 15 Jahre gesamthaft neu geschätzt. Diese Frist wird durch allfällige Zwischenschätzungen gemäss den § 4 und § 5 nicht berührt. *

2

Die Frist beginnt ungeachtet einer späteren Eröffnung in jenem Zeitpunkt zu laufen, in welchem die letzte gesamthafte Neuschätzung tatsächlich durchgeführt worden ist.

§ *
Zwischenschätzung auf Antrag
1

Der Steuerpflichtige ist berechtigt, bei ausserordentlichen und wesentlichen Verhältnissen, die bei der letzten Schätzung noch nicht berücksichtigt worden sind, eine Zwischenschätzung zu verlangen, insbesondere

1. bei einer Umzonung;
2. wenn bei einem vermieteten Grundstück die Mietzinseinnahmen seit mindestens einem Jahr unter 75 % der bei der Schätzung des Ertragswertes angenommenen Einnahmen gesunken sind;
3. bei neuen schwerwiegenden Immissionen.
§ 5
Zwischenschätzung von Amtes wegen
1

Eine Zwischenschätzung ist von Amtes wegen vorzunehmen,

1. wenn ein als Einheit geschätztes Grundstück durch eine Handänderung aufgeteilt worden ist;
2. wenn ein Grundstück neu dem Baugebiet oder dem Nichtbaugebiet zugewiesen worden ist;
3. bei wesentlichen wertvermehrenden Um-, An- oder Neubauten;
4. wenn land- oder forstwirtschaftlich eingeschätzte Grundstücke der bisherigen Bewirtschaftungsart dauernd entfremdet worden sind;
5. wenn bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken in wesentlichem Ausmass eine Umstellung auf Intensivkulturen erfolgt oder diese erheblich vermehrt oder vermindert worden sind;
6. wenn Bauten durch Brand oder Abbruch untergegangen sind;
7. * wenn die Gründe, die nach § 4 Ziffern 2 und 3 zu einer Zwischenschätzung Anlass gegeben haben, weggefallen sind.
8. * wenn bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken eine Wertveränderung wesentlichen Ausmasses aufgrund einer Änderung der Anleitung zur Verordnung über die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes, Anhang zur Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB)[2], stattgefunden hat.
§ *
Liegenschaftenschätzer
1

Die Anstellung der Liegenschaftenschätzer erfolgt gemäss den personalrechtlichen Bestimmungen für das Staatspersonal.

§ *
Weisungsrecht
1

Die Steuerverwaltung erlässt die zur einheitlichen Durchführung der Schätzungen notwendigen Weisungen. Diese sind vom zuständigen Departement zu genehmigen.

§ 8
Durchführung der Schätzung
1

Die Steuerschätzung wird in der Regel durch einen einzelnen Schätzer vorgenommen. *

§ 9
Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke *
1

Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, welche zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören, werden durch das Landwirtschaftsamt im Auftrag der Steuerverwaltung geschätzt. *

2

… *

3

… *

§ 10
Mitwirkung der Grundeigentümer
1

Die Grundeigentümer sind im Sinne von § 157 des Steuergesetzes (StG)[3] zur Mitwirkung bei der Schätzung verpflichtet. Sie haben den Schätzern insbesondere Zugang zum Grundstück einschliesslich der Gebäude zu ermöglichen und auf Verlangen Kauf- und Bauabrechnungen vorzulegen. 

§ 11 *
Verfahren
1

Das Schätzungsverfahren richtet sich sinngemäss nach den §§ 142 ff. des Steuergesetzes.

2. Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke
§ 12
Verkehrswert
1

Der Verkehrswert eines Grundstückes bestimmt sich aus der Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren, wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit.

2

Der Verkehrswert wird in der Regel aus dem Ertrags- und dem Realwert ermittelt. Vorbehalten bleiben die Vorschriften der § 15 und § 17 bis § 19. *

§ 13
Ertragswert
1

Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten Mietwert des Grundstückes. Der Kapitalisierungssatz ist so festzulegen, dass er einer angemessenen Verzinsung des investierten Kapitals und der Deckung der Unterhalts- und Betriebskosten für das Grundstück entspricht.

2

Massgebend für die Berechnung des Kapitalisierungssatzes sind der vom zuständigen Departement festgelegte Zinsfuss und der objektbezogene Zuschlag. Der Zuschlag beträgt für: *

1. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Stockwerkeigentum 1,5 – 2,5 %
2. Mehrfamilienhäuser 2,0 – 3,5 %
3. Geschäftshäuser 2,5 – 4,0 %
4. Werkstätten und Fabriken 3,0 – 8,0 %
3

Im Rahmen der Bandbreiten bestimmt sich der Kapitalisierungssatz insbesondere nach Alter, Bauart und Bauzustand der Gebäude. Die tieferen Sätze werden vor allem bei neuen, die höheren bei alten oder baufälligen Häusern angewendet. *

§ 14
Realwert
1

Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Verkehrswert des Landes und dem Zustandswert der Baute, zuzüglich Baunebenkosten und Kosten der Umgebungsarbeiten.

2

Zustandswert der Baute ist deren Neubauwert abzüglich ein der Altersentwertung und der technischen Entwertung entsprechender Minderwert. Dabei ist auch der schlechte oder überdurchschnittliche Unterhalt zu berücksichtigen.

3

Nach den gleichen Grundsätzen sind die Baunebenkosten sowie der Aufwand für die Umgebungsgestaltung zu bewerten.

§ 15
Gewichtung
1

Bei Wochenend-, Ferien-, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Stockwerkeigentum und Gewerbe ist den tatsächlichen Verhältnissen durch unterschiedliche Gewichtung von Ertrags- und Realwert Rechnung zu tragen. *

2

Diese Gewichtung ist nach der Formel

([m x Ertragswert] + Realwert) / (m + 1) = Verkehrswert

vorzunehmen.

3

Der Gewichtungsfaktor (m) beträgt in der Regel bei: *

1. Wochenend- und Ferienhäusern 0,0 – 0,5
2. Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum 0,5 – 1,0
3. Gewerbe 0,0 – 5,0
§ 16
Geschäftshäuser und Gewerbebetriebe
1

Bei Geschäftshäusern und Gewerbebetrieben richtet sich der Verkehrswert in der Regel nach dem Mittel aus Ertrags- und Realwert. Der Ertragswert wird aus den effektiven oder erzielbaren Mieteinnahmen bestimmt.

§ 17 *
Industriebauten
1

Industrielle Grundstücke, welche ausschliesslich Fabrikationszwecken dienen und deren Wert durch diese Nutzungsart bestimmt wird, sind durch Punktierung des Realwertes zu schätzen. Die Punktzahl multipliziert mit dem Realwert ergibt den Verkehrswert.

2

Bei der Punktierung werden folgende Kriterien bewertet:

1. Wirtschaftlichkeit der Produktionsstruktur;
2. Standort, Verkehrserschliessung;
3. Umsatzerwartungen, Absatzrisiken;
4. Anderweitige Verwertbarkeit der Gesamtanlage;
5. Verkäuflichkeit;
6. Entwicklungsmöglichkeit.
§ 18 *
Mehrfamilienhäuser
1

Bei Mehrfamilienhäusern richtet sich der Verkehrswert in der Regel nach dem Ertragswert.

2

Der Ertragswert ergibt sich aus den effektiven oder erzielbaren Mieteinnahmen.

§ 19
Unüberbautes Land
1

Der Verkehrswert unüberbauten Landes entspricht dem mittleren Preis, der in der Gegend für Land in ähnlicher Grösse, Lage, Beschaffenheit, Nutzungsmöglichkeit und Erschliessung unter normalen Verhältnissen bezahlt wird.

3. Schätzung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke
§ 20
Ertragswert
1

Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden nach Massgabe des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht unter Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet. *

2

Grundstücke oder Teile davon, die einem Betrieb mit gewerblichem Charakter dienen, sind als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke zu bewerten.

§ 21
Ermittlung des Ertragswertes
1

Die Bewertung erfolgt grundsätzlich nach dem Anhang zur Verordnung des Bundesrates über die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes (Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes)[4]  in der jeweils gültigen Fassung. 

2

… *

§ 21a *
Verkehrswert
1

Der Verkehrswert land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke entspricht dem mittleren Preis, der in der entsprechenden Gegend für Land in ähnlicher Grösse, Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit unter normalen Verhältnissen bezahlt wird.

4. Übergangs- und Schlussbestimmungen
§ 22
Anwendung bisherigen Rechtes
1

Schätzungsauslösende Tatsachen, welche sich vor Inkrafttreten dieser Verordnung verwirklicht haben, werden nach bisherigem Recht beurteilt.

2

Werden Grundstücke gesamthaft neu geschätzt, weil die letzte Gesamtschätzung zehn oder mehr Jahre zurückliegt, finden in allen Fällen die Bestimmungen dieser Verordnung Anwendung.

§ 23
Wirksamkeit
1

Der nach den Bestimmungen dieser Verordnung festgelegte Verkehrswert wird mit der Rechtskraft der Mitteilung wirksam. Für die Vermögenssteuer gilt § 24.

§ 24 *
...
§ 24a *
Zwischenschätzung infolge Kleinsiedlungsverordnung
1

Wer durch die Kleinsiedlungsverordnung (KSV)[5] steuerrechtlich beschwert ist, kann eine Zwischenschätzung im Sinne von § 4 verlangen. Der Antrag kann nicht mehr zurückgezogen werden.

§ 25 *
keine Angabe
  1. [1] SR 210
  2. [2] SR 211.412.110
  3. [3] RB 640.1
  4. [4] Jetzt Anhang 1 der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht; SR 211.412.110.
  5. [5] RB 700.3

Änderungstabelle - Nach Paragraph

Element Beschluss Inkrafttreten Änderung Amtsblatt
Erlass 24.11.1992 01.01.1993 Erstfassung keine Angabe
§ 3 Abs. 1 04.12.2012 01.01.2013 geändert 49/2012
§ 3 Abs. 1 22.03.2016 01.01.2017 geändert 13/2016
§ 4 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 5 Abs. 1, 7. 11.12.2007 01.01.2008 geändert 50/2007
§ 5 Abs. 1, 8. 22.03.2016 01.01.2017 eingefügt 13/2016
§ 6 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 7 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 8 Abs. 1 14.12.2004 01.01.2005 geändert 50/2004
§ 9 22.03.2016 01.01.2017 Titel geändert 13/2016
§ 9 Abs. 1 22.03.2016 01.01.2017 geändert 13/2016
§ 9 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 9 Abs. 2 22.03.2016 01.01.2017 aufgehoben 13/2016
§ 9 Abs. 3 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 9 Abs. 3 22.03.2016 01.01.2017 aufgehoben 13/2016
§ 11 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 12 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 13 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 13 Abs. 3 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 15 Abs. 1 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 15 Abs. 3 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 17 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 18 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 20 Abs. 1 21.10.2003 01.01.2004 geändert 42/2003
§ 20 Abs. 1 04.12.2012 01.01.2013 geändert 49/2012
§ 21 Abs. 2 21.10.2003 01.01.2004 aufgehoben 42/2003
§ 21a 04.12.2012 01.01.2013 eingefügt 49/2012
§ 24 04.12.2012 01.01.2013 aufgehoben 49/2012
§ 24a 03.08.2020 08.08.2020 eingefügt 32/2020
§ 25 03.08.2020 08.08.2020 aufgehoben 32/2020